उत्तर प्रदेश (Uttar Pradesh) में जब कोई MSME व्यापारी या प्रॉपर्टी मालिक अपनी residential या commercial प्रॉपर्टी रखकर Mortgage Business Loan (LAP) या Overdraft (OD) Limit लेने Public Sector Bank (PSB) की ब्रांच में जाता है, तो सबसे बड़ा पेंच प्रॉपर्टी के कागज़ात (Legal Documents) और फाइनेंशियल पेपर्स में फंसता है।
कई बार आपकी प्रॉपर्टी करोड़ों की होती है और आपका बिज़नेस भी अच्छा चल रहा होता है, लेकिन बैंक के पैनल एडवोकेट की Legal Search Report (LSR / TIR) में एक छोटे से कागज़ की कमी की वजह से पूरी फाइल अटक जाती है।
📋 In This Guide (Tap to Jump):
Part 1: उत्तर प्रदेश (UP) में Mortgage Loan के लिए 7 अनिवार्य Property Documents
जब आपकी लोन फाइल बैंक के Legal Panel Advocate के पास Title Investigation Report (TIR) के लिए जाती है, तो नीचे दिए गए 7 प्रॉपर्टी डॉक्यूमेंट्स का बारीकी से वेरिफिकेशन होता है:
1. Latest Original Sale Deed (वर्तमान ओरिजिनल रजिस्ट्री / बैनामा)
आपके नाम पर प्रॉपर्टी का जो सबसे नया ओरिजिनल बैनामा (Registered Sale Deed / Gift Deed / Release Deed) है, वह आपको बैंक में Equitable Mortgage (EM) के लिए जमा करना होता है। फोटोकॉपी या गुमशुदा रजिस्ट्री पर सरकारी बैंक आसानी से लोन नहीं देते।
2. पिछले 30 सालों की Chain: Certified Copy of Sale Deeds, Khasra & Khatauni
बैंक का वकील सिर्फ आज का बैनामा नहीं देखता, बल्कि प्रॉपर्टी का पिछले 30 सालों का Title Flow (Chain of Documents) चेक करता है:
- 30 Years Chain Deeds: आपसे पहले वह प्रॉपर्टी किसके नाम थी, और उसके पास कैसे आई—पिछले 30 सालों के सभी पुराने बैनामों की ओरिजिनल या Sub-Registrar ऑफिस से निकली Certified Copy (नकल) होनी चाहिए।
- Khasra & Khatauni (खसरा और खतौनी): उत्तर प्रदेश के राजस्व रिकॉर्ड (Revenue Records / Bhulekh) में प्रॉपर्टी का नाम दाखिल-खारिज (Mutation) होना अनिवार्य है। पिछले 30 सालों (या कम से कम 12 से 30 फसली वर्ष) की प्रमाणित खसरा-खतौनी से यह पक्का होता है कि ज़मीन ग्राम सभा, सीलिंग, या किसी विवादित श्रेणी की नहीं है।
3. Approved Building Map (स्वीकृत नक्शा)
आपकी प्रॉपर्टी जिस क्षेत्र में आती है, वहां की संबंधित विकास प्राधिकरण—जैसे Development Authority (MDA, LDA, GDA, KDA, VDA आदि), आवास विकास परिषद, या नगर निगम / नगर पालिका—से पास किया हुआ ओरिजिनल नक्शा (Sanctioned Map) होना चाहिए। बिना पास नक्शे या अवैध निर्माण (Unauthorized Construction) वाली प्रॉपर्टी को बैंक का Valuer ज़ीरो बिल्डिंग वैल्यू देता है।
4. Non-Encumbrance Certificate (NEC / 12-30 साला भार-मुक्त प्रमाण पत्र)
यह Sub-Registrar ऑफिस की इंडेक्स-II (Index-II) की जांच के बाद जारी होता है, जो यह प्रमाणित करता है कि इस प्रॉपर्टी पर पिछले 12 से 30 सालों में किसी और बैंक का लोन, कोर्ट का स्टे, या कोई दूसरी रजिस्ट्री नहीं हुई है। (नोट: बैंक का पैनल वकील खुद भी रजिस्ट्री ऑफिस में जाकर इसकी सर्च करता है और अपनी NEC जारी करता है)।
5. Latest Property Tax Receipt (हाउस टैक्स / प्रॉपर्टी टैक्स रसीद)
नगर निगम या नगर पालिका की लेटेस्ट House Tax / Property Tax या जलकर (Water Tax) की रसीद, जिसमें प्रॉपर्टी मालिक का नाम और मकान नंबर (Municipal Number) साफ दर्ज हो।
6. Latest Electricity Bill (बिजली का लेटेस्ट बिल)
प्रॉपर्टी के कब्जे (Physical Possession) और लोकेशन वेरिफिकेशन के लिए लेटेस्ट इलेक्ट्रिसिटी बिल अनिवार्य है।
7. Section 143 (अब धारा 80): Non-Agricultural Land Declaration क्यों सबसे ज़रूरी है?
उत्तर प्रदेश में सबसे ज़्यादा Mortgage Loan की फाइलें इसी एक पॉइंट पर रिजेक्ट होती हैं।
अगर आपकी प्रॉपर्टी खतौनी से जुड़ी है (यानी प्लाट या फैक्ट्री किसी खसरा नंबर पर बनी है), तो उस ज़मीन का गैर-कृषि (Non-Agricultural / Abadi / Commercial / Industrial) घोषित होना कानूनी तौर पर अनिवार्य है:
- कानूनी नियम (Section 143 / Section 80): पुराने UP Zamindari Abolition and Land Reforms (UPZALR) Act, 1950 की धारा 143 (Section 143)—जिसे अब नए UP Revenue Code, 2006 की धारा 80 (Section 80) कहा जाता है—के तहत SDM (Sub-Divisional Magistrate) कोर्ट से यह आदेश होना चाहिए कि इस भूमि का उपयोग कृषि (Agriculture) के बजाय आवासीय या व्यावसायिक (Non-Agricultural) काम के लिए हो रहा है।
- बैंक बिना Section 143/80 के लोन क्यों नहीं देता? क्योंकि SARFAESI Act, 2002 की Section 31(i) के तहत बैंक किसी भी कृषि भूमि (Agricultural Land) पर कुर्की या नीलामी की कार्रवाई नहीं कर सकता। इसलिए जब तक खतौनी में धारा 143 (या धारा 80) दर्ज नहीं होती, बैंक उसे Commercial/Residential Mortgage के लिए स्वीकार नहीं करता।
• मुंबई (Mumbai) या महाराष्ट्र में फ्लैट पर Home Loan ले रहे हैं? यहाँ पढ़ें: Mumbai & Maharashtra Home Loan Documents Checklist (33-Year Chain, RERA, OC & CHS Share Certificate Rules).
जानिए सरकारी बैंक आपकी प्रॉपर्टी की वैल्यू और आपकी ITR के आधार पर कितना लोन या OD लिमिट पास करते हैं: How Public Sector Banks Calculate Mortgage Business Loan & OD Eligibility.
Part 2: Borrower KYC, Business & Financial Documents (7-Point Checklist)
प्रॉपर्टी के कागज़ात से आपकी Security पक्की होती है, लेकिन आपको लोन कितना मिलेगा और आपकी किश्त चुकाने की क्षमता (Repayment Capacity) क्या है, यह नीचे दिए गए 7 फाइनेंशियल डॉक्यूमेंट्स से तय होता है:
- Borrower & Firm KYC Documents: प्रोपराइटर/पार्टनर्स/डायरेक्टर्स का पैन कार्ड (PAN Card), पहचान व पते का प्रमाण (जैसे Aadhaar / Passport / Voter ID), फर्म का Udyam Registration Certificate (MSME), और GST Registration Certificate।
- पिछले 1 साल की GSTR-3B Returns: बैंक आपके पिछले 12 महीनों की GSTR-3B रिटर्न्स से आपकी मंथली और सालाना वास्तविक बिक्री (Actual Formal Turnover) का मिलान करता है।
- पिछले 1 साल का Business Bank Account Statement: आपका करंट अकाउंट (Current Account) या मौजूदा CC/OD अकाउंट का पिछले 12 महीनों का स्टेटमेंट। बैंक यह देखता है कि आपकी GST सेल का पैसा वाकई बैंक खाते से रूट (Route) हो रहा है या नहीं, और खाते में कोई चेक बाउंस (Inward Cheque Return) तो नहीं है।
- Registered Rent Agreement (यदि बिज़नेस यूनिट किराए पर है): अगर प्रॉपर्टी आपकी अपनी है लेकिन आपकी दुकान, ऑफिस या फैक्ट्री किसी किराए की जगह पर चल रही है, तो उसका वैध Registered Rent / Lease Agreement और मकान मालिक का NOC/बिजली बिल देना होगा।
- Assets & Liabilities Details (Net Worth Statement): बरोअर और गारंटर की कुल चल-अचल संपत्ति (FDs, प्रॉपर्टी, गाड़ियां, सोना, शेयर) और मौजूदा कर्ज़ों (Existing Loans) का पूरा ब्यौरा, जिसे बैंक के फॉर्मेट (Confidential Report / Net Worth Statement) में भरा जाता है।
- पिछले 3 सालों की Income Tax Returns (ITR): Computation of Income के साथ पिछले 3 वर्षों की ITR (Acknowledgement + Saral फॉर्म)। याद रखें, बैंक आपकी Gross Income और टैक्स पेमेंट की निरंतरता देखता है।
- पिछले 3 सालों की Audited Balance Sheet & Profit/Loss Account: CA द्वारा प्रमाणित (Audited या यथोचित रूप से तैयार) पिछले 3 वर्षों की बैलेंस शीट, ट्रेडिंग और P&L अकाउंट। इससे बैंक आपका DSCR (Debt Service Coverage Ratio), Current Ratio, और Tangible Net Worth (TNW) कैलकुलेट करता है।
Quick Reference Table: UP Mortgage Loan Document Checklist
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| Document Category | Required Document Name | Why the Bank Checks It |
|---|---|---|
| Title & Chain (30 Yrs) | Latest Original Sale Deed + 30 Years Certified Sale Deeds, Khasra & Khatauni | Clear, marketable & dispute-free ownership verify करने के लिए। |
| Land Usage (UP Rule) | Section 143 (UPZALR) / Section 80 (UP Revenue Code) Order | प्रॉपर्टी Non-Agricultural है और SARFAESI Act में मान्य है, यह पक्का करने के लिए। |
| Building & Civic Proof | Approved Map + NEC + Property Tax Receipt + Latest Electricity Bill | वैध निर्माण, भार-मुक्ति (No Prior Loan) और कब्ज़ा (Possession) चेक करने के लिए। |
| Business & KYC | KYC, PAN, Udyam Registration, GST Certificate & Registered Rent Agreement | MSME eligibility और बिज़नेस के अस्तित्व (Existence of Unit) के लिए। |
| Financial Appraisal | 3 Years ITR & Audited Balance Sheet + 1 Year GSTR-3B & Bank Statement + Net Worth | Cash Accrual, DSCR, Turnover और लोन चुकाने की क्षमता निकालने के लिए। |
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Frequently Asked Questions (FAQs)
1. अगर प्रॉपर्टी की पुरानी सेल डीड (Old Chain Deed) खो गई हो तो क्या लोन मिल सकता है?
अगर आपकी अपनी वर्तमान ओरिजिनल रजिस्ट्री मौजूद है, लेकिन 15-20 साल पुरानी कोई पिछली चेन डीड उपलब्ध नहीं है, तो Sub-Registrar ऑफिस से उसकी Certified Copy (पक्की नकल) निकलवाकर और खतौनी में 30 साल का स्पष्ट इंदराज दिखाकर बैंक के लीगल पैनल से क्लीयरेंस ली जा सकती है।
2. उत्तर प्रदेश में धारा 143 (Section 143) और धारा 80 (Section 80) में क्या अंतर है?
दोनों का उद्देश्य एक ही है—कृषि भूमि को गैर-कृषि (Non-Agricultural / Abadi) घोषित करना। पुराने ज़मींदारी उन्मूलन कानून (UPZALR Act, 1950) में इसे धारा 143 कहा जाता था, जबकि नए UP Revenue Code, 2006 लागू होने के बाद अब इसे धारा 80 (Section 80) के तहत SDM कोर्ट से जारी किया जाता है।
3. क्या हर बिज़नेस के लिए Audited Balance Sheet ज़रूरी है?
यदि आपका टर्नओवर Income Tax के Tax Audit लिमिट से कम है, तो चार्टर्ड अकाउंटेंट (CA) द्वारा तैयार और प्रमाणित (CA Certified) बैलेंस शीट और P&L अकाउंट स्वीकार किए जाते हैं। लेकिन यदि आपका टर्नओवर ऑडिट सीमा से अधिक है, तो Form 3CB-3CD के साथ Audited Balance Sheet अनिवार्य है।
About the Author: The Credit Desk (BankerOPD)
Written by a serving Public Sector Bank (PSB) Branch Head & Credit Officer with years of hands-on experience in MSME credit appraisal, Mortgage Business Loans (LAP/OD), Legal Search Report (LSR) scrutiny, and government schemes (CGTMSE, PMEGP). BankerOPD.com internal bank underwriting और legal norms को सरल भाषा में समझाता है ताकि उद्यमी 100% bankable लोन फाइल तैयार कर सकें।