मुंबई (Mumbai), ठाणे, नवी मुंबई या महाराष्ट्र के किसी भी बड़े शहर में अपना घर खरीदना हर व्यक्ति का सपना होता है। लेकिन जब आप किसी Public Sector Bank (PSB) में Home Loan के लिए अप्लाई करते हैं, तो लोन पास (Sanction) होने से लेकर पैसा बिल्डर या सेलर के खाते में जाने (Disbursement) तक की प्रक्रिया दो मुख्य पिलर्स पर टिकी होती है:
- Borrower की Credit & Income Eligibility (आपकी सैलरी, ITR, Form 16 और 26AS का मिलान)
- Property का 33-Year Legal & Technical Scrutiny (चाहे वह Under-Construction प्रोजेक्ट हो या Co-operative Housing Society का रीसेल फ्लैट)
📋 In This Guide (Tap to Jump):
- Part 1: Borrower KYC, Residence & Salaried Income Documents
- Part 2: Under-Construction Building के लिए ज़रूरी Builder & Project Documents
- Part 3: Ready / Resale Society Flat के लिए 33-Year Chain & Society Documents
- Special Mumbai LSR Cases: Jodi Flats & Deceased Co-Owner (Without Will)
- Summary Table: Under-Construction vs. Resale Flat Checklist
- Frequently Asked Questions (FAQs)
Part 1: Borrower KYC, Residence & Salaried Income Documents
बैंक सबसे पहले यह चेक करता है कि लोन लेने वाले व्यक्ति (Applicant और Co-Applicant) की पहचान और उसकी हर महीने EMI चुकाने की क्षमता (Repayment Capacity / FOIR) कितनी मजबूत है। इसके लिए नीचे दिए गए 4 सेट के कागज़ात लगते हैं:
1. KYC & Current Residence Proof
- Identity & Tax Proof: PAN Card, Aadhaar Card, और Driving Licence (या Passport/Voter ID)।
- Current Address Proof: आपके वर्तमान निवास का Latest Electricity Bill।
- Registered Rent Agreement (यदि किराए के घर में रहते हैं): अगर आप अभी किराए के मकान में रह रहे हैं, तो आपका वैध Rent Agreement अनिवार्य है ताकि बैंक आपकी वर्तमान रेजिडेंस वेरिफिकेशन (Field Investigation) पूरी कर सके।
2. Salaried Income Documents (नौकरीपेशा आवेदकों के लिए)
सरकारी बैंक केवल सैलरी स्लिप देखकर लोन नहीं देते; वे आपकी सैलरी को इनकम टैक्स पोर्टल और बैंक स्टेटमेंट से क्रॉस-वेरीफाई करते हैं:
- Last 6 Months Salary Slips: पिछले 6 महीनों की सैलरी स्लिप, जिसमें Basic Pay, DA, HRA, और हर महीने कटने वाले PF, Professional Tax और Income Tax (TDS) का पूरा ब्यौरा हो।
- Form 16 for Last 2 Years: आपके एम्प्लॉयर (कंपनी) द्वारा जारी पिछले 2 वर्षों का Form 16 (Part A & Part B)।
- ITR with Computation of Income (Last 2 Years): पिछले 2 सालों की Income Tax Return (ITR Acknowledgement) और विस्तृत Computation of Income शीट।
- Form 26AS (Last 2 Years): इनकम टैक्स पोर्टल (TRACES) से डाउनलोड किया गया पिछले 2 वर्षों का Form 26AS (और AIS)। बैंक इससे यह कन्फर्म करता है कि आपकी कंपनी ने जो TDS काटा है, वह वास्तव में सरकार के पास जमा हुआ है या नहीं (यह फर्जी सैलरी स्लिप्स को पकड़ने का सबसे बड़ा फिल्टर है)।
- Salary Bank Account Statement (Last 1 Year): पिछले 12 महीनों का सैलरी अकाउंट स्टेटमेंट, जिसमें हर महीने सैलरी क्रेडिट होने की एंट्री और आपकी मौजूदा EMIs साफ दिखती हों।
3. Statement of Assets & Liabilities (Net Worth)
बरोअर और को-बरोअर की कुल संपत्ति (FDs, Mutual Funds, PF, सोना, अन्य प्रॉपर्टी) और मौजूदा कर्ज़ों (Existing Car Loan, Personal Loan, Credit Card Dues) का विवरण।
Part 2: Under-Construction Building (Builder Purchase) के लिए ज़रूरी Property Documents
अगर आप मुंबई या महाराष्ट्र में किसी बिल्डर (Developer) से Under-Construction (निर्माणाधीन) प्रोजेक्ट में फ्लैट खरीद रहे हैं, तो बैंक का पैनल एडवोकेट और इंजीनियर प्रोजेक्ट की वैधता जांचने के लिए ये 11 प्रमुख डॉक्यूमेंट्स मांगते हैं:
- Complete 33 Years Chain of Title Documents (Certified Copies): जिस ज़मीन पर बिल्डिंग बन रही है, उसके पिछले 33 सालों के मालिकाना हक़ की पूरी चेन (Conveyance Deeds, Development Agreements, Power of Attorney, CTS/Property Card, और 7/12 Extract की प्रमाणित प्रतियां)।
- NA Order (Non-Agricultural Land Order): Collector ऑफिस से जारी NA (Non-Agricultural) Order (और जहां लागू हो, पुराना ULC क्लीयरेंस) जो यह साबित करे कि ज़मीन आवासीय निर्माण के लिए वैध है।
- RERA Registration Number & Certificate: प्रोजेक्ट का MahaRERA Registration Number। बैंक MahaRERA पोर्टल पर जाकर बिल्डर द्वारा अपलोड किए गए फ्लैट्स की लिस्ट, कारपेट एरिया और प्रोजेक्ट की डेडलाइन को क्रॉस-चेक करता है।
- Commencement Certificate (CC) & IOD: महानगरपालिका (जैसे MCGM/BMC, TMC, NMMC) द्वारा जारी IOD (Intimation of Disapproval) और CC (Commencement Certificate)।
📌 Sanction Desk Rule: मुंबई में CC अक्सर चरणों (Plinth CC, फिर 1st to 10th Floor CC) में मिलता है। अगर आप 15वें माले पर फ्लैट ले रहे हैं, तो बिल्डर के पास कम से कम 15वें फ्लोर तक का वैध Full/Extended CC होना अनिवार्य है! - NOC from MMRDA / MHADA / CIDCO / SRA (As Applicable): मुंबई में बहुत सी ज़मीनें विशेष प्राधिकरणों के अधीन होती हैं। यदि प्रोजेक्ट MHADA लेआउट, CIDCO (नवी मुंबई), MMRDA, या SRA (Slum Rehabilitation Authority) के फ्री-सेल (Free-Sale Component) में बन रहा है, तो संबंधित अथॉरिटी से फ्लैट बेचने और मॉर्गेज करने की वैध NOC होनी चाहिए।
- Sanctioned Building Plan & Sanctioned Flat Map: लोकल अथॉरिटी (MCGM/Municipal Corporation) से पास किया हुआ बिल्डिंग का Approved Floor Plan और आपके फ्लैट का सटीक Sanctioned Map।
- NOC from Project Financing Bank (यदि प्रोजेक्ट पर बिल्डर ने लोन लिया है): यह सबसे महत्वपूर्ण पॉइंट है! अगर बिल्डर ने पूरा प्रोजेक्ट बनाने के लिए किसी बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी से Project Construction Finance ले रखा है, तो पूरा प्रोजेक्ट उस बैंक के पास गिरवी (Mortgaged) होता है। आपके होम लोन बैंक को उस Project Financing Bank से आपके विशिष्ट फ्लैट (Flat Number) को रिलीज करने की NOC चाहिए, और आपके लोन का पैसा बिल्डर के RERA Escrow / Lender Account में ही जाएगा।
- Registered Agreement for Sale + Stamp Duty (GRAS E-Challan) & Registration Receipt: बिल्डर और आपके बीच RERA फॉर्मेट में रजिस्टर्ड ओरिजिनल Agreement for Sale, स्टैम्प ड्यूटी रसीद और आपने जो Own Contribution (Margin Money) बिल्डर को दी है उसकी ओरिजिनल रसीदें।
- Building Completion Certificate (BCC) & Occupancy Certificate (OC): जैसे ही बिल्डिंग का निर्माण पूरा होता है, बिल्डर को नगर निगम से Completion Certificate और Occupancy Certificate (OC) लेकर जमा करना होता है।
Part 3: Ready / Resale Flat (Co-operative Housing Society) के लिए अनिवार्य Documents
जब आप किसी बनी-बनाई Co-operative Housing Society (CHS) में पुराना (Resale) फ्लैट खरीदते हैं, तो ऊपर बताए गए 33 साल के लैंड रिकॉर्ड्स, Approved Plan और Occupancy Certificate (OC) के अलावा आपको ये 6 ओरिजिनल डॉक्यूमेंट्स बैंक में जमा करने होते हैं:
- Complete Chain of Original Registered Agreements for Sale: बिल्डर से पहले खरीदार (First Allottee) से लेकर वर्तमान सेलर (Seller) तक के सभी पुराने Original Registered Agreements for Sale (उनकी पुरानी Town Hall Franking या E-Challan स्टैम्प रसीद और Index-II के साथ)।
- Original Society Share Certificate: हाउसिंग सोसाइटी द्वारा जारी Original Share Certificate, जिसके पीछे (Reverse Side) शेयर ट्रांसफर का स्पष्ट इंदराज (Endorsement) हो।
- NOC from the Housing Society (To Sell & To Mortgage): सोसाइटी से फ्लैट बेचने की NOC for Sale और आपके होम लोन बैंक का नाम सोसाइटी रजिस्टर व शेयर सर्टिफिकेट पर बतौर Lien / Charge दर्ज करने की ओरिजिनल NOC।
- Loan Closure Certificate / No-Dues Certificate (यदि फ्लैट पर पहले लोन था): अगर सेलर ने उस फ्लैट पर पहले किसी बैंक से होम लोन या LAP ले रखा था, तो उस बैंक का ओरिजिनल Loan Closure Letter cum No-Dues Certificate (Release of Charge) अनिवार्य है।
- Latest Property Tax Receipt & Latest Electricity Bill: MCGM / नगर निगम की लेटेस्ट प्रॉपर्टी टैक्स रसीद और फ्लैट का लेटेस्ट बिजली बिल।
- Latest Society Maintenance Bill & Paid Receipt: सोसाइटी का लेटेस्ट मेंटेनेंस बिल और उसकी भुगतान रसीद, जिससे यह पक्का हो कि सेलर पर सोसाइटी का कोई बकाया (Dues) नहीं है।
4. Special Mumbai LSR Scenarios: Jodi Flats & Deceased Co-Owner Rules
मुंबई में होम लोन फाइलों की Legal Scrutiny Report (LSR) में अक्सर दो पेचीदा मामले सामने आते हैं जिन्हें बैंक इस प्रकार हल करता है:
- Case 1: "Jodi Flats" (दो फ्लैट्स मिलाकर एक बनाना): यदि सेलर ने दो अगल-बगल के फ्लैट्स (जैसे Flat 1903 और 1904) को मिलाकर एक कर लिया है और सोसाइटी ने दोनों का एक सिंगल Share Certificate और सिंगल Maintenance Bill जारी किया है, तो बैंक दोनों फ्लैट्स के पुराने ओरिजिनल Purchase Agreements जमा करता है और नए एग्रीमेंट में दोनों का अलग-अलग Carpet Area दर्ज करवाता है।
- Case 2: फ्लैट के किसी सह-मालिक (Co-Owner) की बिना वसीयत मृत्यु (Intestate Death): यदि पुराने मालिकों में से किसी की मृत्यु बिना Will या Succession Certificate के हो गई है, तो बैंक लोन पास करने के लिए अन्य कानूनी वारिसों (Legal Heirs) से एक रजिस्टर्ड Declaration-cum-Release Deed, तीन अखबारों (English, Marathi, और क्षेत्रीय भाषा) में 15-Day Public Notice, बैंक के पक्ष में Deed of Indemnity, और नए एग्रीमेंट में उन्हें Confirming Party बनाकर टाइटल को 100% सुरक्षित करता है।
5. Quick Comparison Table: Under-Construction vs. Resale Flat Document Checklist
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| Document Category | Under-Construction Project (Builder) | Ready / Resale Society Flat (CHS) |
|---|---|---|
| Title Chain (33 Years) | 33 Years Certified Land Chain + NA Order + CTS Card | 33 Years Search + All Original Previous Chain Agreements for Sale |
| Civic & RERA Approvals | RERA Reg. No. + Commencement Certificate (CC) + Approved Floor & Flat Map | Occupancy Certificate (OC) + Completion Certificate + Approved Plan |
| Authority / Society Proof | MMRDA / MHADA / CIDCO / SRA NOC (जहां लागू हो) | Original CHS Share Certificate + Society NOC to Sell & Mortgage |
| Prior Bank Loan Clearance | NOC from Builder's Financing Bank (Project Lender Release NOC) | Loan Closure Certificate / No-Dues from Seller's Previous Bank |
| Tax & Utility Proofs | Builder Demand Letters + Own Contribution Receipts + Land Revenue Receipts | Latest Property Tax Receipt + Electricity Bill + Paid Society Maintenance Bill |
• उत्तर प्रदेश (UP) में प्रॉपर्टी मॉर्गेज लोन के कागज़ात देख रहे हैं? पढ़ें हमारी UP Property Mortgage Loan Documents Checklist (Section 143/80 & 30-Year Chain).
• प्रॉपर्टी रखकर बिज़नेस के लिए Overdraft (OD) लिमिट चाहते हैं? जानिए बैंक 4-Filter फॉर्मूले से आपकी लोन लिमिट कैसे निकालते हैं.
Frequently Asked Questions (FAQs)
1. होम लोन में सैलरी स्लिप और Form 16 के साथ Form 26AS क्यों मांगा जाता है?
Form 26AS इनकम टैक्स विभाग का आधिकारिक टैक्स क्रेडिट स्टेटमेंट है। बैंक इससे यह वेरीफाई करता है कि आपकी सैलरी स्लिप और Form 16 में जो TDS कटौती दिख रही है, वह वास्तव में आपके एम्प्लॉयर द्वारा आपके PAN पर सरकार के खाते में जमा की गई है या नहीं।
2. Under-Construction प्रोजेक्ट में "NOC from Financing Bank" का क्या मतलब होता है?
जब कोई बिल्डर प्रोजेक्ट बनाने के लिए किसी बैंक से Project Loan लेता है, तो पूरी ज़मीन और बिल्डिंग उस बैंक के पास गिरवी (Mortgaged) होती है। इसलिए जब आप उसमें फ्लैट खरीदते हैं, तो बिल्डर के लेंडर बैंक से एक लिखित NOC (No Objection Certificate) लेनी होती है कि पूरा पेमेंट उनके RERA खाते में आने पर वे आपके फ्लैट को अपने चार्ज से मुक्त (Release) कर देंगे।
3. मुंबई और महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी की चेन 13 साल की देखी जाती है या 33 साल की?
मुंबई और महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी के क्लियर और मार्केटेबल टाइटल (Clear & Marketable Title) को प्रमाणित करने के लिए बैंक के पैनल वकील Sub-Registrar और IGR पोर्टल पर पिछले 30 से 33 सालों का सर्च (33-Year Title Search) और चेन डॉक्यूमेंट्स चेक करते हैं।
About the Author: The Credit Desk (BankerOPD)
Written by a serving Public Sector Bank (PSB) Branch Head & Credit Officer who has spent 4+ years financing Housing Loans in Mumbai alongside extensive MSME and Mortgage Loan underwriting in North India. BankerOPD.com decodes real CCPC legal scrutiny and credit norms so home buyers and entrepreneurs can get their loans sanctioned without delays.